I lastrici solari sono quelle superfici terminali dell’edificio che hanno la preminente funzione di copertura-tetto, di protezione dell’edificio stesso, oltre ad eventuali funzioni utili, ma accessorie, come spazio praticabile ad usi diversi; essi possono essere costituiti anche da terrazze a livello di appartamenti, purché esplichino la prevalente funzione di copertura dei piani sottostanti.
Dal punto di vista meramente tecnico il lastrico solare di uso esclusivo è quella struttura piana non circondata da soffitti o pareti, costituente tetto dell’edificio e non situata a livello dell’unità immobiliare cui potrebbe essere annessa.
In quest’ultimo caso, la terrazza a livello, è una struttura piana non coperta né circoscritta a soffitti o pareti, ma posta allo stesso livello dell’unità immobiliare cui è annessa e nel contempo costituisce copertura di altra unità immobiliare sottostante (Cass. 16.02.2005 n.3102.Il lastrico solare, ai sensi dell’art.1117 c.c., è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell’edificio, se il contrario non risulta, in modo chiaro e univoco, dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto dei singoli appartamenti o delle altre unità immobiliari, nonché il regolamento accettato dai singoli condomini. Detto lastrico, quale superficie terminale dell’edificio, esercita l’indefettibile funzione primaria di protezione dell’edificio, pur potendo essere utilizzato in altri usi accessori, come quello del terrazzo. Qualora tale ultima funzione sia in uso esclusivo a un solo condomino, così come lascia inalterata la presunzione di proprietà comune di cui all’art.1117 c.c., non fa venir meno la sua destinazione primaria all’uso comune, di tale che siffatto uso non realizza la violazione dell’art.1120 c.c.).



Per il Salis (lastrico a livello e terrazza a livello, in RGE, 1981, 989) il lastrico è una forma di copertura dell’edificio, sostituisce il tetto, non è destinato in sé, come invece lo è la terrazza, ad una particolare forma di godimento a favore di chi è titolare del relativo diritto. Mentre, per la terrazza, è concepibile una “copertura”, il lastrico solare, per la sua stessa natura e funzione, è sempre scoperto; nella terrazza esistono, in genere, opere ornamentali (parapetti, porte di accesso, opere di pavimentazione particolari) che di solito mancano nel lastrico. Il lastrico ha quindi una preponderante funzione di copertura dell’edificio, mentre la terrazza ha la prevalente funzione di ampliare il godimento dell’appartamento.
Il lastrico solare, dunque, assolve a due funzioni: quella di copertura dell’edificio e quella di copertura degli appartamenti dell’ultimo piano.
Dal lastrico solare si distingue la terrazza a livello: “il lastrico solare, al pari del tetto, assolvendo essenzialmente il compito di copertura dell’edificio, di regola ne forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale sia sotto il profilo giuridico, mentre la terrazza a livello “è costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che, per il modo con cui è stata realizzata, risulta destinata non tanto e non solo a coprire le verticali di edificio sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio ed ulteriore comodità all’appartamento cui è collegata e del quale in definitiva costituisce una proiezione verso l’esterno (sentenze 28.3.73 n.856; Cass.28.4.1986 n.2924).

Avv. Marco Ramagnano


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